อสังหาฯรับมือ"สึนามิโควิด-19" เสียงสะท้อน!เป็นไปได้ยาก6-12เดือนจะฟื้นตัว - ผู้จัดการออนไลน์

janganre.blogspot.com


ในช่วงปลายปี 2562 ต่อเนื่องถึงปี 2563 ได้เกิดการระบาดใหญ่ของไวรัส COVID-19 เริ่มจากประเทศสาธารณรัฐประชาชนจีนและได้ลุกลามแพร่ระบาดไปยังประเทศต่างๆ ทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยด้วย ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต สภาพสังคมและเศรษฐกิจทั่วโลก ภาคธุรกิจต่างๆ ต้องประสบปัญหาหยุดกิจการหรือปิดตัวชั่วคราว ทำให้ประชาชนตกงานและขาดรายได้เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบด้วยเช่นกัน ถึงแม้ว่าจะมีผลกระทบไม่รุนแรงเช่น ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม หรือสายการบินก็ตามแต่ก็คาดว่าคงใช้เวลานานในการฟื้นตัว

ทางหนังสือพิมพ์ "ผู้จัดการรายวัน360 องศา" ได้นำเสนอในบางมุมมอง ของผู้ประกอบการในวงการอสังหาฯไทย ที่ถูกถ่ายในวารสาร GHB-REIC เพื่อบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์มนุษยชาติ ที่ มหันตภัยจาก COVID-19 ได้คร่าชีวิตมนุษย์ชาติทั่วโลกไปหลายล้านคน โดยเสียงสะท้อนดังกล่าว มาจาก สมาคมอสังหาฯไทย , สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร , สมาคมอาคารชุดไทย ,สมาคมอสังหาฯชลบุรี , สมาคมอสังหาฯเชียงใหม่ และสมาคมอสังหาฯภูเก็ต เป็นต้น มาฉายภาพให้เห็นถึงผลกระทบจากCOVID-19 ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ

มาตรการรัฐจำเป็น ช่วยธุรกิจให้อยู่รอด

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาฯไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบมากเช่นกัน ถึงแม้ไม่รุนแรงเช่น ธุรกิจท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน ธุรกิจส่งออกบางประเภท ที่ต้องใช้เวลานานในการฟื้นตัวและเงินทุนหมุนเวียน ซึ่งมาในรูปของหนี้สินที่ต้องใช้ฟื้นธุรกิจให้กลับมา อสังหาฯประเภทเช่าเช่นห้างสรรพสินค้าและพื้นที่เชิงพาณิชย์ต่างๆ เกิดปัญหาด้านอัตราค่าเช่าเดิม ถึงแม้มีการปรับลดลงบ้าง แต่เทียบแล้วดูสูงมาก เมื่อเทียบกับจำนวนลูกค้าและรายได้ที่ต้องใช้เวลาค่อยๆฟื้นตัวในระยะหนึ่ง

ส่วนอสังหาฯเพื่อการขายเช่น บ้านและคอนโด ก็ประสบปัญหายอดขายที่ลดลงอย่างมาก ทำให้มียอดคงเหลือจำนวนมากเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนั้นยังประสบปัญหาการเข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งจะส่งผลต่อกระแสเงินสด หมุนเวียนในธุรกิจอย่างมาก ความช่วยเหลือจากภาครัฐฯมีความจำเป็นอย่างมากต่อการรักษาธุรกิจให้อยู่รอด ซึ่งก็ต้องปรับเพื่อให้ได้รับกันอย่างทั่วถึงในอนาคต

" ท่ามกลางข่าวร้าย ก็ยังพอได้ทราบข่าวจากเพื่อนๆ ที่พัฒนาโครงการแนวราบรายกลางและรายเล็กรอบๆกรุงเทพฯและในภูมิภาค หลายราย ยังมียอดขายที่ลดลงไม่มาก และยังมีสภาพคล่องอยู่พอควร เนื่องจากไม่ได้ขยายโครงการเกินกำลังมากก่อนหน้านี้ และมียูนิตเหลือขายไม่มาก นอกจากนี้ ตลาดแนวสูงที่มีจำนวนหน่วยเหลืออยู่มากในเขตกรุงเทพฯ หลายราย ก็ยังมียอดขายที่ใช้ได้อยู่ในหลายทำเล เพียงแต่ต้องหาทางหมุนสภาพคล่อง ให้สามารถสร้างอาคารจนเสร็จและโอนโดยเร็ว"

การปรับตัว เพื่อการเปลี่ยนผ่านในสภาวการณ์เช่นนี้ มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากวิถีชีวิตของผู้บริโภคได้มีการเปลี่ยนไปใช้สื่อออนไลน์ และแพลทฟอร์มด้านต่างๆกันมากขึ้น เนื่องจากสภาวะที่ต้องหยุดอยู่กับบ้านเป็นระยะเวลานานๆ การเข้าถึงและอยู่ในใจของลูกค้า โดยใช้กลยุทธการตลาดและการสื่อสารบนโลกออนไลน์เป็นสิ่งสำคัญมาก นอกจากนั้น จะต้องมีการสังเกต ตรวจสอบ ปรับปรุง และติดตามผลเพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้า เป้าหมายในกลุ่มต่างๆ ซึ่งพฤติกรรมหลายอย่างมีการเปลี่ยนแปลงระยะสั้นและหลายพฤติกรรม ก็จะอยู่ถาวรไปในแบบ New Normal เช่นในเรื่อง สุขภาพและอนามัย ความปลอดภัย และเทคโนโลยี เป็นต้น หากสามารถนำมาปรับใช้เป็น มาตรฐานและสร้างเป็นกลยุทธการตลาดใหม่ๆ ก็จะสามารถสร้างยอดขายได้อย่างแตกต่าง

สิ่งสำคัญ ต้องรักษากระแสเงินสด

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สิ่งสำคัญสำหรับผู้ประกอบการในสถานการณ์นี้คือ "การรักษากระแสเงินสด" ซึ่งต้องบริหารให้กระแสเงินออกสมดุลกับกระแสเงินเข้าที่ลดลง สำหรับผู้ประกอบการแนวราบ สามารถชะลอการพัฒนาโครงการเพื่อช่วยเรื่องกระแสเงินสดได้ เนื่องจากมีการแบ่งเป็นเฟสในการพัฒนา สามารถปรับลดปริมาณ Supply ให้สอดคล้องกับปริมาณ Demand ที่ลดลง และเป็นการลดปริมาณเงินกู้และภาระดอกเบี้ยไปพร้อมกัน อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ชะลอตัวไม่ได้หายไปจากตลาด เมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย ความต้องการที่ถูกสะสมไว้ก็จะไหลกลับเข้าสู่ตลาด

สำหรับกำลังซื้อภาคธุรกิจอสังหาฯแนวราบ ซึ่งเป็น Real Demand ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง คาดว่าจะกลับเข้าสู่ตลาดเป็นคลื่น 3 ระลอก คลื่นระลอกแรกจะเกิดเมื่อมีการผ่อนปรนมาตรการต่างๆ ผู้ซื้อที่มีความพร้อม จะสามารถเข้าเยี่ยมชมโครงการ และเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาและเงื่อนไขพิเศษต่างๆจากผู้ประกอบการ คลื่นระลอกที่สองจะตามมาเมื่อผลกระทบจากการระบาดของไวรัส COVID-19 คลี่คลาย และผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจในรายได้เพิ่มขึ้น และระลอกที่สาม กำลังซื้อส่วนที่เหลือจะกลับเข้าตลาดเมื่อภาวะเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว

ส.อาคารชุดไทย เสนอมาตรการฟื้นอสังหาฯ

ดร. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การปิดสถานประกอบการ ได้ส่งผลให้คนตกงานขาดรายได้ ธุรกิจส่วนใหญ่สูญเสียรายได้ไปมากน้อยตามแต่ละประเภทสินค้า และแม้แต่ธุรกิจอาคารชุดก็ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงตามไปด้วยเช่นกัน กล่าวคือ (1)ยอดขายเดิมก่อนการเกิดโรคระบาด ลูกค้าบางส่วนมีการขอเลื่อนการโอน หรือขอยกเลิกการซื้อ (2) ยอดขายใหม่ในระหว่างที่เกิดการระบาด จำนวนลูกค้าที่มาเยี่ยมชมโครงการน้อยลงกว่า 80% และยอดขายน้อยลง 90% (3)ในโครงการที่เคยขายให้ต่างชาติ เกือบไม่มีการเข้าเยี่ยมชม ยอดขายน้อยลง95-98%

จากผลที่เกิดขึ้นข้างต้น คาดว่าหลังวิกฤตการณ์ COVID-19 คนไทยและชาวต่างชาติ 80-90% อาจยังไม่มีความต้องการซื้อห้องชุด ซึ่งต้องใช้เวลา 3-9 เดือนในการทะยอยกลับมา

ในฐานะที่อสังหาฯมีขนาดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 2562 เป็นจำนวนเงินราว 875,000 ล้านบาท นำส่งภาษีทางตรงราว 76,000 ล้านบาท และเป็นสินค้าที่ใช้วัตถุดิบและแรงงานในประเทศในระดับสูงมาก อีกทั้ง เป็นตัวขับเคลื่อนในอุตสาหกรรมการผลิตต่อเนื่องอื่นๆถึง3 เท่าตัว จึงขอให้รัฐบาลพิจารณาใช้อสังหาฯเป็นตัวกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศ และการส่งออก (Export) แก่ชาวต่างชาติ ดังนี้ คือ พิจารณาลดค่าธรรมเนียมการโอน จำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะปี 2563 แก่อาคารชุดและบ้านที่ได้รับอนุญาตจัดสรรทุกระดับราคา เพื่อกระตุ้นในผู้มีเงินเหลือเก็บในระดับบนและกลาง ตัดสินใจใช้เงินในช่วงเวลานี้โดยเร็ว เลื่อนการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปเป็นการชั่วคราวถึงปี 2565 ระงับการใช้เกณฑ์ LTV ออกไปชั่วคราว จนกว่าสถานการณ์เศรษฐกิจจะฟื้นตัว

ให้สถาบันการเงินอนุมัติสินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย จากประวัติที่อาจเคยผิดนัดการชำระหนี้ลดจาก 3 ปีเหลือ 1 ปี โดยขอให้ธนาคารของรัฐเป็นผู้นำร่อง ขยายระยะเวลาการให้วีซ่าเป็นครั้งละไม่เกิน 1 ปี ไม่จำกัดจำนวนครั้งเป็นเวลา 10 ปี แก่ผู้ซื้อห้องชุดใหม่ที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป และพิจารณาแก้ไข พรบ.การเช่าอสังหาฯ เพื่อการพาณิชยกรรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ 2542 ให้ครอบคลุมถึงการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยด้วย

อสังหาฯภูมิภาค เดี้ยง ยอดโอนทรุด
เป็นไปได้ยาก 6-12 เดือนข้างหน้าจะฟื้นตัว

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า จากสภาวะดังกล่าวจะเห็นได้ว่าการแพร่ระบาดของไวรัส Covid-19 ไม่ได้เป็นปัจจัยหลักปัจจัยเดียว ที่ส่งผลต่อการขยายตัวของภาคเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคอสังหาฯ ความถดถอยของภาคอุตสาหกรรม ภาคการเกษตร และภาคบริการ ซึ่งเป็นเครื่องจักรหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ เกิดการถดถอยอย่างต่อเนื่อง เป็นตัวฉุดให้ GDP ของประเทศลดลงในช่วงเวลาที่ผ่านมา เท่ากับว่าหากไม่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสนี้ แนวโน้ม GDP ของประเทศ ตลอดจนภาคอสังหาฯ คาดว่าจะชะลอตัวต่อเนื่องเช่นกัน และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของไวรัส เท่ากับเป็นการเพิ่มความรุนแรงของสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯเกิดความถดถอย ชะลอตัวยิ่งขึ้นไปอีก

จากสถานการณ์ของภาคอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ซึ่งจะเป็นตัวฉุดดัชนีการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งเท่ากับว่า หากยังคงดำเนินการตามปัจจัยและสภาพแวดล้อมที่เป็นอยู่ตามที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ย่อมมีความเป็นไปได้ที่ภาวะอสังหาฯจะเกิดการถดถอยลงไปมากกว่านี้ ดังนั้น หากจะให้อุตสาหกรรมอสังหาฯจะสามารถเป็นเครื่องจักรที่จะสร้างการหมุนเวียนของเศรษฐกิจ สร้างรายได้ให้กับประเทศท่ามกลางภาวะวิกฤติเศรษฐกิจที่รออยู่ข้างหน้า

1.การออกเงื่อนไขสนับสนุนให้ผู้ยังมีสภาพคล่อง (เงินสด) นำมาลงทุนซื้อที่พักอาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเช่า โดยยกเว้นภาษีที่เกี่ยวข้องและให้สิทธิประโยชน์อื่นๆเพื่อสนับสนุน ให้เกิดการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์

2.หากมีการผ่อนปรนเงื่อนไขการถือครองอสังหาฯของชาวต่างชาติ นอกจากจะเป็นการสร้างรายได้เข้าประเทศจากภาคอสังหาฯอย่างเป็นกอบเป็นกำแล้ว ยังทำให้เกิดรายได้ต่อเนื่องสู่ชุมชนท้องถิ่นโดยตรง

"ไม่ว่าสถานการณ์ที่รุนแรงใดๆ ที่เกิดขึ้น ประเทศย่อมต้องเดินต่อไปเพื่อแสวงหาโอกาสความอยู่รอด การปรับตัวให้สอดคล้องกับสถานการณ์อย่างเป็นพลวัตเป็นสิ่งที่ต้องทบทวนเสมอ เพื่อมิให้พบกับ “ทางตัน” ในวิกฤต ย่อมมีโอกาส หากเราไม่ยึดติดกับความคิดเดิมๆ"

นายปราชญ์ วงศ์วรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่ กล่าวยอมรับว่า ลูกค้าที่ซื้อไปแล้ว ปัจจุบันเริ่มประสบกับภาวะ การขาดรายได้ จากการปิดกิจการชั่วคราว และการลดชั่วโมงการทำงาน ทำให้การพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร ยากขึ้นไปอีก โดยอัตรา Rejection Rate เพิ่มสูงขึ้นอย่างน่าตกใจ ในส่วนของตลาดอสังหาฯ เพื่อเช่า นั้นมีแนวโน้มว่าผู้เช่าจะขาดสภาพคล่อง โดยเฉพาะ SME เนื่องจากเริ่มมีสัญญาณว่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟได้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ทำร้านอาหาร ผู้เช่าไม่สามารถดำเนินธุรกิจ โดยไม่เปิดร้านเพื่อนั่งทานได้ การ delivery อย่างเดียวไม่สามารถสร้างรายได้ให้เพียงพอ คาดว่าน่าจะมีการทยอยปิดกิจการ ต้องใช้ความพยายามรับรู้รายได้จากลูกค้าเดิมที่ซื้อไปแล้ว และรอการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจได้รับผลกระทบเช่น เคย Pre-approve กู้ผ่านแล้ว พอจะโอนจริงกลับกลายเป็นไม่ผ่าน ผู้ประกอบการอาจต้องช่วยเหลือลูกค้า ด้วยการขยายระยะเวลาผ่อนดาวน์ หรือ การโอนกรรมสิทธิ์ออกไปพลางๆ ก่อน

ในส่วนของลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน กลุ่มหลักของอสังหาฯในเชียงใหม่นั้น เท่าที่สอบถามกับเอเย่นต์ขายแล้ว ปรากฎว่าลูกค้าชาวจีนยังคงมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอยู่ เนื่องด้วย ชาวจีนรู้สึกว่าการมีบ้านหลังที่ 2 ในต่างประเทศจะมีความปลอดภัยกับเขามากขึ้น ถ้าหากเกิดเหตุการณ์โรคระบาดอีก

"ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีมุมมองในภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ ใน 6-12 เดือนข้างหน้า ว่าโอกาสในการฟื้นตัวเร็วจะเป็นไปได้ยาก เนื่องจากแนวโน้มในการรักษาโรคระบาดที่เกิดขึ้น ด้วยวัคซีน หรือการที่จะทำให้โรคระบาดหายขาดนั้น น่าจะใช้เวลานานกว่า 12 เดือน ในส่วนผลกระทบกับผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น ต้องพิจารณาเรื่องกระแสเงินสดของบริษัทอสังหาฯ การขายที่ทำได้มากแค่ไหน เพราะถ้าสุดท้าย หากเริ่มขาดรายได้จากการขายยูนิตใหม่ หรือลูกค้ากู้ไม่ผ่านมากขึ้น ก็เป็นไปได้ที่จะทำให้ Cashflow ติดขัด ผู้ประกอบการคงจะต้องเก็บเงินไว้เพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายรายเดือน แล้วทำการลดการก่อสร้างใหม่ลง ซึ่งน่าจะทำให้แรงงานฝั่งผู้รับเหมาไม่มีงาน ทำผู้ประกอบการหลายราย เลือกที่จะพักกิจกรรมการลงทุนใหม่ออกไปก่อน

นายพัทธนันท์ พิสุทธิ์วิมล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า ในช่วงปีแรกหลังวิกฤต COVID-19 ตลาดระดับกลางล่างระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทชะลอตัว เนื่องจากภาระหนี้สิ้นที่เพิ่มขึ้นจากการตกงานหรือรายได้ที่ลดลง ส่วนในตลาดกลางถึงบนจะยังมีกำลังซื้ออยู่ โดยเฉพาะการลงทุนจากต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย เนื่องจากเห็นความสามารถในการจัดการโรคระบาดของไทย ส่วนด้านการลงทุนในภาคอสังหาฯในจังหวัดภูเก็ต จะเน้นไปขายตลาดต่างชาติมากขึ้น การขายตลาดคนไทยจะจับตลาดเฉพาะมากขึ้น และโครงการจะมีขนาดที่เล็กลง นอกเหนือจากบริษัทมหาชนจากส่วนกลาง ที่จะมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง เพราะมีต้นทุนทางการเงินตํ่ากว่าผู้ประกอบการท้องถิ่น รวมถึงการปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการท้องถิ่นจะมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้นด้วย

...ทั้งนี้ แม้สถานการณ์ COVID-19 ในไทยจะเริ่มคลี่คลาย แต่ทั่วโลก ซึ่งเป็นคู่ค้าของไทย ยังประสบวิกฤตผู้ติดเชื้อทะลุ 11 ล้านคน ขณะที่ ธุรกิจต่างๆทั่วโลก ตลาดหุ้น เสียหายอย่างหนักจากวิกฤตครั้งนี้ แน่นอน ระยะนี้ เป็นช่วงของการประคับประคองและเยียวยา แต่ข้างหน้า คลื่นยักษ์สึนามิจากCOVID-19 จะระเบิดขึ้น ทั้งเรื่อง ปัญหาการว่างงาน ผลประกอบการทางธุรกิจที่ชะลอตัวลง ซึ่งจะนำไปสู่ให้เกิดปัญหาหนี้เสียในระบบ และการที่ภาคธุรกิจจะกลับมาพลิกฟื้นก่อนCOVID-19 อาจจะไม่ได้เห็นในเร็ววันนี้?.

Let's block ads! (Why?)

"ต้องการที่จะ" - Google News
July 09, 2020 at 07:48AM
https://ift.tt/3edCFVM

อสังหาฯรับมือ"สึนามิโควิด-19" เสียงสะท้อน!เป็นไปได้ยาก6-12เดือนจะฟื้นตัว - ผู้จัดการออนไลน์
"ต้องการที่จะ" - Google News
https://ift.tt/307JncB


Bagikan Berita Ini